プロが解説!「マンション標準管理規約」をかんたん解説 第3回「専有部分・共用部分」 | アセタス

プロが解説!「マンション標準管理規約」をかんたん解説 第3回「専有部分・共用部分」

親泊哲
親泊哲

管理費用ってどの部分に使用されるのか
自室のリフォームはどこまで行っていいのか。
今回は専有部分と共用部分についてカンタンにご説明します。

第2回でも少し触れましたが、「専有部分」とは購入者が単独で所有できる室内部分のことをいい、「共用部分」とは購入者全員が共同で所有している部分のことをいいます。

専有部分と共用部分の境界はどこ?

実は区分所有法には、専有部分と共用部分の境界に関することが明確に規定されていません。
結論として、これらは基本的に分譲契約や管理規約を通じて明らかにせざるを得ない関係にありますが、その考え方は三つあります。

内法説(共用部分説)
柱・壁・床・天井等の境界部分はすべて共用部分であり、境界部分によって取り囲まれた空間部分のみが専有部分であるとする考え方です。
区分所有者としては、壁紙の貼替えも自由にできないことになってしまいます。

壁心説(専有部分説)
境界の壁の中央までを専有部分の範囲とする考え方です。
隣り合う専有部分の区分所有者が壁の中心まで改造できることになってしまいます。

上塗り説(折衷説
壁や天井の躯体部分は共用部分ですが、その上塗り部分(壁紙などの内装部分)は専有部分とする考え方です。
住みやすさ、管理のしやすさのほか、保険実務の取り扱いなどから、これが最も妥当と考えられています。

自室にも共用部分がある

標準管理規約では、専有部分を他から区分する構造物の帰属について「上塗り説(折衷説)」が採用されており、次のように規定されています。

専有部分・・・天井、床および壁はコンクリートを除く部分、玄関扉は鍵および内側の塗装部分のみが専有部分になります。
つまり、玄関扉や窓ガラスは共用部分になるので、勝手に取り替えることはできません。
しかし、玄関扉や窓ガラスは共用部分でもある一方、専用使用権が設定された部分でもあるため、専用使用権者の故意や過失に起因した破損などには、個人負担で対応する必要があります。

共用部分・・・窓枠および窓ガラス、エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、屋上、バルコニーなどの建物の部分のほか、電気や給水、排水、ネット通信などのインフラ設備。なお、給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管および汚水管については配管継手および立て管の部分が共用部分とされています。
管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫およびそれらの付属物、等。

今はやりのバリアフリーリフォームなどを実施する際は、購入したマンションの管理規約をよく読み、管理組合とも工事内容を相談しましょう。

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当コラムは執筆時の法律・判例に基づいております、参考にいただく際は最新の法律・判例を確認頂きますよう、お願い致します。また、平易な表現により、一部の例外・解釈等を簡略化している場合がございます。正確には個々のマンションの管理規約等、区分所有法等をご参照ください。
多くの管理組合様をサポートした経験から最適なご提案をいたします。
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