管理規約の重要性:管理規約に基づく運営が、資産価値アップにつながる | アセタス

管理規約の重要性:管理規約に基づく運営が、資産価値アップにつながる

稲葉早苗
稲葉早苗

マンションは、所有者の意識が資産価値を上げたり下げたりもします。資産価値が下がると住環境の維持が危ぶまれてしまいます。それを防ぐための基礎となる管理規約の重要性と、管理規約を理解することで得られるメリットをお伝えします。

マンション購入時は、立地や価格、設備といったハード面に目が向きがちです。しかし購入した後、その資産価値を管理するのは購入した皆さん自身だということにお気づきでしょうか。

管理会社が管理運営を担うと認識されている場合があるかもしれませんが、管理会社は管理組合との管理委託契約に基づいて管理業務を行うという立場です。つまり、管理組合の構成員である区分所有者(マンション購入者)が、マンションの維持管理を行う当事者なのです。これは、マンションの価値を維持できるかどうか、場合によっては価値の向上や低下が区分所有者一人ひとりにかかっているということです。

ビルと円グラフ

良好な管理状況は、大きな資産価値

管理状況が良い物件には、それだけでも資産価値があります。マンションの空家率が増加していく中、購入者はトラブルがあったり資金繰りの悪い物件は避けたいと考えるでしょう。マンション市場は購入者側に複数の選択肢がある状況ですから、住み心地の悪い物件からは移りたいと考える人も出てくる可能性があります。所有者が減ってしまえば、管理費や積立金が不足することも考えられます。これでは長く住み続けたい、売却したいと考えても、資金面など様々な点で都合が悪くなるばかりです。

それでは、良い住環境の維持のためには何を拠り所に管理運営していけばよいのでしょう。
その基本になるものは、管理規約だといえます。理事会や総会に関する規定も管理規約に定められています。(管理規約が定められていないマンションでは、区分所有法が適用されます。)今回は管理規約の重要性と、管理規約に基づいた管理がされている場合のメリットをお伝えします。

管理規約に基づいた公平なルールで、不要なトラブルを避けられる

管理規約は、マンションの快適な居住環境(住居専用の場合)を確保するために、具体的な住まい方のルールについて、適正さや公平性を考慮して定められています。(※適正さや公平性にいちじるしく欠ける場合には、定め自体が無効となる場合あります。)
分かりやすい事例が、管理規約でペット飼育不可としている管理組合で犬や猫を飼育している場合、また、管理費や修繕積立金を長期にわたって滞納している所有者がいる場合などでしょう。所有者等には様々な状況・価値観の違いがあるのは当然ですが、それと最低限のルールを守らないというのは同じではありません。
決して難しいことを定めている管理規約ではないのですが、多くの管理組合でルール違反によるトラブルが発生しています。ルールを守ることが如何に重要か等について、日頃から管理規約に触れる機会を多く持つことが大切といえます

管理規約を活用し、早めの是正を可能にする

ルール違反の状態を是正するには、ある程度のパワーは必要になります。管理規約では、理事長は理事会の決議を経てその是正のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行なうことができるとしています。

だからと言ってすぐ勧告だ!ではなく、管理会社に委託している場合には、管理組合と管理会社が結んでいる管理委託契約(国土交通省が指針として定める最新のマンション標準管理委託契約書を満たしたものとします)には、有害行為の中止要求が定められていますので、管理組合に代わって違反する行為当の中止を求めてもらいます。それでも改善されないとなれば前段で述べた勧告、指示、警告と進めていくことになります。なおそれでも改善されない場合には法に訴えるか否かとなるわけです。
ここで注意していただきたいのは、この対応をせず見て見ぬふり状態とすることがあれば、よりその解決は難しくなり、ひいてはマンションそのものの価値にも影響がおよんでいくということです。

建物・設備といったハード面の維持にも、管理規約に基づいたチェックが必要

住民同士のトラブルといったソフト面だけでなく、建物や設備に関するハード面の維持でも、管理規約に基づいた運営をされているかチェックが必要です。

例えば、管理費や修繕積立金の用途や経理は管理規約に規定されていますが、規定通りに実施されていない可能性もあります。これまでに関わった事例では、本来なら管理費で賄うべき費用が、修繕積立金から取り崩されてしまっていることがありました。修繕積立金は多くのマンションで段階的に値上げが必要とされているくらいなので、これでは計画的に積立金が貯められないかもしれません。管理費が足りないのなら、別途管理費の値上を検討することも必要となります。

管理規約の整備、現状との一致で資産価値アップを

管理規約がないというだけで、適切な管理状態にないと判断され、物件の価値としては低くみられてしまう可能性もあります。管理規約がない場合は、新しく管理規約を作成することが出来ます
また、区分所有法などの法律や国土交通省の指針は改正されることがあるため、最新の管理規約にアップデートしていく作業も求められます。その際に専門知識・経験のあるマンション管理士が物件の状況を踏まえ、お手伝いすることも出来ます。組合員の合意があれば、必要な手続きを経て管理規約を現状の利用状況に合わせた形に改正することも可能です。

管理規約と現状が一致していることは、物件に売りが出た場合(または売りに出す場合)、購入者に安心感を与えます。まずは、ぜひ管理規約の内容を確認してみてください。マンション管理士としては、内容を分かりやすく説明することや、現状との問題点についてアドバイスすることも可能です。また、トラブルが明確になれば、解決に向けてより専門的なチームを組むといったお手伝いもしています。

管理規約・使用細則の変更はASETUS(アセタス)にご相談ください

管理規約や使用細則を変更する場合は、その背景にマンション特有の課題や問題があるため、単に変更案を作成して総会に提案するだけで簡単に承認に至るものではなく、また、承認されたとしても、変更後のルールを円滑に機能させるのは難しいものです。
アセタスでは、背景にある課題や問題を把握・分析し、居住者・管理組合のことを考えた「管理規約・使用細則の変更案の作成」や「組合員に対する説明と総会決議までのサポート」などを通じて、マンション生活のクオリティの向上のお手伝いを行っております。是非ご相談ください。

当コラムは執筆時の法律・判例に基づいております、参考にいただく際は最新の法律・判例を確認頂きますよう、お願い致します。また、平易な表現により、一部の例外・解釈等を簡略化している場合がございます。正確には個々のマンションの管理規約等、区分所有法等をご参照ください。
多くの管理組合様をサポートした経験から最適なご提案をいたします。
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