どんな備えが必要? 地震におけるマンション管理の心構えとは | アセタス

どんな備えが必要? 地震におけるマンション管理の心構えとは

稲葉早苗
稲葉早苗

マンション内での地震防災対策をスムーズに行うために、どんなことに注意が必要なのでしょうか。マンション管理士の目線から、留意すべき点をご紹介します。

東日本大震災から学んだマンション管理における防災

防災グッズを広げる家族
マンションの地震防災対策としてまず考えられるのが、建物や設備の強化です。耐震診断を実施する管理組合も多くなったようですが、大地震等に対する耐震性能が不足している場合などでは、新耐震基準(1981年6月1日建築基準法の改正で構造基準が強化)に準拠するための改修や耐震補強を行うことや耐震基準に準拠したエレベーターに取り替えることなどが挙げられます。

上記のような多額の費用を要する工事を行う対策のほか、地震(災害)に備えるため防災備蓄品を用意すること、災害後の対応手順を整備しておくなどが重要となります。

防災備蓄品の用意

大地震などの場合には、管理会社も含めて公的支援も期待できないと考えられますから、居住者が協力して人命救助や消火活動などを行うことが重要となります。そのためにはどのようなものを用意すればよいのでしょうか。2011年の東日本大震災を経験された方からうかがった「防災7つの道具」をご紹介します。

  • テレビの室内アンテナと発電機
  • ホワイトボード
  • キーボックス
  • バール
  • ハンマー
  • クサリ、南京錠、補助錠、プラベニア(養生シート)
  • 防災マニュアル

救助や消火活動の後の避難生活に備えることも重要です。
避難生活を考えると色々なものが必要ですが、管理組合で支出できる費用には制限があると考えられます。
共用部分等の修繕に関しては管理組合の負担となりますが、防災備蓄品の購入となると管理組合で準備すべきものなのか、自治会や町内会や個人なのかとその費用の拠出についてはあいまいになりがちです。管理組合による合意を得て「管理費からいくらまでは支出可能」とするなど決めてあればよいのですが、その確認がないと、後でトラブルになる恐れがあります。十分な話し合いをしておくことが望まれます。

地震対策として準備すべきこと

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居住者の安否確認【名簿の作成】

震災が起きた後まずは居住者の安否を確認することが重要です。当然ですが、区分所有者名簿だけでは安否確認は充分ではありません。実際に居住している方の情報が必要です。個人情報だからと名簿の整備に参加されない方もいらっしゃるようですが、災害発生時の緊急事態では皆で助け合うことが必然です。
名簿の作成を行うに当たっては、目的を明確にすることと、その取扱いについてなど事前に細則等で取り決めを行っておくことが望まれます。

防災マニュアルの作成

防災組織表のほか災害時の体制に関すること、災害前に確認することなどマンション独自のマニュアルを作成しておくことが必要です。近年では、自治体によっては防災マニュアルを発表しているところもありますし、NPOや管理会社などからも独自のマニュアルに関連したものを出しているところもあります。これらのものを参考にしながら作成していくと良いでしょう。マニュアルも作成しただけでは不十分です。防災訓練でシミュレーションしてみることです。

マンションの被害状況の確認と修復

身の安全が確保できた後は、管理組合はマンションの被害状況を把握し、修復に向けた検討を始めることが必要となります。
修復のためには資金が必要ですが、潤沢な修繕積立金があるという管理組合は多くはありません。あったとしても、修繕積立金は勝手に取り崩すことは出来ません。緊急時の修繕積立金の取り扱いについても管理規約で確認できます。

「マンション標準管理規約」では、修繕積立金を使うためには過半数決議が必要です(マンション標準管理規約第28条)。さらに、建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合は、滅失した共用部分の復旧するために組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上の決議が求められます(マンション標準管理規約第47条)。

修復費用が不足する場合には、区分所有者から一時金を徴収するほか公的支援制度を活用するなどの方法があります。公的支援制度については日頃から情報取集をしておくと良いでしょう。

地震保険の必要性

いざというときのために地震保険に加入しておくことが考えられます。しかし、保険金の支払い条件が厳しかったり、保険料が高額であることなどでその加入の是非が管理組合内では問題になります。管理組合で加入することになりますので、やはり話し合いを行っておくことが大切です。

「緩やかなコミュニケーションづくり」から始めよう

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自主防災会を立ち上げて積極的な防災に取り組むマンションもありますが、もともとそうした活動が活発ではない場合、いきなり積極的な活動をしようとしてもかえって、上手くいかないケースもあるようです。

まずはマンション内での「緩やかなミュニケーションづくり」から始めてみることをお勧めします。居住者同士どんな人が住んでいるのか把握していれば、防災だけではなく防犯上も役に立ちます。

理事会便りを発行

居住者に防災を周知するために、管理組合の活動内容をまとめた「理事会便り」を発行することも一つの方法です。毎月発行できれば理想的ですが、年に1回でも良いので、継続的に発行してみましょう。管理組合の活動内容を周知するだけではなく、居住者に防災を促すツールとしても活用できますよ。

管理組合と自治会(町内会)との連携が重要

人命救助や消火活動などにおいては、管理組合だから自治会だからというようなことは言っていられません。しかし、その後の建物や設備の修復等になると管理組合で決定し執行していくことになります。災害時には、目的も構成員も違う団体が一つ所にあるという認識を共有したうえで、どう連携していくのかを話し合っておくことも重要です

防災の目的を正しく共有する

マンションの価値には、「投資価値」「資産価値」以外にも、実際に住んだ時に居心地の良さや環境の良さを重視する「居住価値」があります。地震のときに住人がすぐに集まって、スムーズに話し合いができるマンションは、「居住価値」が高いマンションと言えるのではないでしょうか。そして、実際に自主防災会の活動などが活発なマンションで、居住価値が評価されて、それがマンションの資産価値にもつながれば素敵なことですよね。

防災に関しては、個々のマンションに応じた対策・対応が必要です。それをスムーズに行うためには、やはりマンション標準管理規約をしっかり見直すことが必要です。管理組合運営・管理規約等に関するお悩みのことがありましたら、お気軽にマンション管理士までご相談ください。

管理規約・使用細則の変更はASETUS(アセタス)にご相談ください

管理規約や使用細則を変更する場合は、その背景にマンション特有の課題や問題があるため、単に変更案を作成して総会に提案するだけで簡単に承認に至るものではなく、また、承認されたとしても、変更後のルールを円滑に機能させるのは難しいものです。
アセタスでは、背景にある課題や問題を把握・分析し、居住者・管理組合のことを考えた「管理規約・使用細則の変更案の作成」や「組合員に対する説明と総会決議までのサポート」などを通じて、マンション生活のクオリティの向上のお手伝いを行っております。是非ご相談ください。

当コラムは執筆時の法律・判例に基づいております、参考にいただく際は最新の法律・判例を確認頂きますよう、お願い致します。また、平易な表現により、一部の例外・解釈等を簡略化している場合がございます。正確には個々のマンションの管理規約等、区分所有法等をご参照ください。
多くの管理組合様をサポートした経験から最適なご提案をいたします。
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