マンション管理士歴13年~知られざる仕事の中身をご紹介します! | アセタス

マンション管理士歴13年~知られざる仕事の中身をご紹介します!

親泊哲
親泊哲

「マンション管理士」の資格にどんなイメージをお持ちでしょうか? マンションの区分所有者でない方や、管理組合の役員を経験したことにない方にとっては、全くイメージできない仕事かもしれませんね。今回は、マンション管理士の業務内容などをご紹介します。

マンション管理士を受験したワケ

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私がマンション管理士の資格を知ったのは、比較的若いときにマンションを購入したときです。管理組合の役員の経験もあったことで、書店でこの資格がタイトルとして記された本がすぐに目に留まったことがきっかけです。

それ以前に役員を務めるなかで、外部の人からアドバイスをもらえれば心強いなと感じていましたし、こうした資格者の制度ができれば、役員として求められるノウハウも得られやすく効率的だろうという思いもありました。

このように、私が思う「外部の人」のイメージと、「マンション管理士」という資格がぴったり一致したので、将来的に自分の事業にシフトしていこうと決めて、第1回マンション管理士試験を受験しました。

役員交代を円滑に進めるためには?

最初に管理組合の役員に就任した時は、自分が何をしているのかほとんどわからない状態でしたが、二度目の就任ではわりと本腰を入れて取り組みました。理事長こそ引き受けなかったものの、それから数年連続して役員に就任したりもしました。

しかし、本来は何年も同じ人が役員を務めることはあまり良いことではありません。いくら正しい活動をしていても、もともと職業的に行うようなものではない以上、一人で頑張りすぎる人がいると、周囲は様々な想いから静かに無関心になる組織が管理組合なのです。特定の人だけが主体的に管理組合の仕事に取り組むようになると、役員の交代が機能しにくくなるばかりか、ホントに役員を辞めたいときになり手が見つからなくってしまうおそれもあります。

だからこそ、役員活動については「ほどほど」に、周囲の人から見て「次に役員をする人のことを考えているな」ときちんと分かってもらえるように取り組む必要があります。今私が契約している管理組合の方々についても、その点については細心の注意を払ってくださっています。

マンション管理士として大切なこと

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マンション管理士は、基本的に当事者として管理運営を行うのではなく、言わば黒子に徹した第三者としてアドバイスをする立場にあります。言い換えれば、マンション管理士は代理して何かを行うということは基本的にありません。この関係から、私は「自分本位の考えを押し付けるのではなく、自身のアドバイスをきちんと聞き入れてもらえるために信頼関係を構築する」ことを意識して、業務にあたってきました。

また、特に注意していることとして、私の知り合いの周辺業者などを顧問先に紹介したりしないことが挙げられます。そして、特定の関係者の恣意によって判断を誤ったりしないことに留意しながら、マンションの管理・運営がスムーズに執り行われ、役員交代を円滑に機能させられるために助力していくのが我々の役割です。

例えば、管理組合の理事会がステージの高い助言をしてほしいという要請があればもちろん応じますが、基本的に私が助言する内容は、組合員のどなたが役員になっても職務を全うしていただくために必要な内容でなければならないことを重視して行います。

どんな人がマンション管理士に向いているのか?

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1 個人事業者としての自覚と本気度のある人
基本的に自営業になり、成功も失敗もすべて自己責任の世界ですから、長期間にわたって企業の看板で仕事をしてきた人には耐えられない仕事と言えるかもしれません。
2 第三者性を保つことができる人
利害関係が生じない立場からコンサルタントを行うことが求められます。逆に言えば、管理組合の関係者や周辺業者との間に利害関係を生じさせないことが重要です。
3 コミュニケーション能力がある人
簡単に言えば、専門的な知識が十分でない人に平易な表現でお話する能力のことです。コミュニケーション能力の中には舞台度胸なども含まれます。総会などで話をする想定で、例えば、人前で話をするのが苦手とか、恥ずかしいという程度のことであれば、コミュニケーション能力について心配する必要はないと思います。むしろ、人前で話をするのが得意という人の方がアブナかったりします(笑)
4 不得意な分野がないこと
マンション管理士の仕事は、マンション管理そのもの以外にも、関係する多くの知識を有している必要があります。相談を受けたときに、自分で助力できるものなのか、弁護士さんなど他の資格者に橋渡しするべきか、そういう判断を瞬時にできるスキル(一次対応能力)が求められます。

業務の柱と収入

マンション管理士の業務に関する契約は、管理委託契約と違って自動更新も可能ですが、私の場合、年単位の契約は必ず1年ごとに総会に承認を諮っていただいて更新する形をとっています。顧問契約は、総会の翌月1日から翌年の総会が開かれる月の末日までと決めて契約し、1年に1回の総会を関所として越えていくイメージと言え、お互いに納得した上で継続していくことができます。

マンション管理士の収入は、顧問契約を結びそれを更新していくことが基本。ただし、1件あたりの契約は極めて少額に設定しているため、成業するためには契約を10件20件と積み上げていくことが必要です。顧問契約で安定した収入基盤をつくれば、採算が合わない突発的な業務にも、積極果敢に取り組むことができます。私の周囲でも、成業していると言えるマンション管理士は、一人の例外もなくそのようにして収入を得ています。また、マンション管理士は地域密着型の仕事ではないので、少なくとも終電に乗って帰り着けるエリアであれば、すべてがマーケットと言えます。

私自身は、10件ほどの顧問契約のほか、当事者として業務を行う第三者管理者・監査人の業務をそれぞれ2件ずつ受託しています。それらの受託業務をベースに、他の管理組合の事業運営に対するコンサルティングや講演などのスポット業務も随時受けています。逆に言えば、1年単位の契約業務と並行してスポット業務も行うことが可能なビジネスです。
また、現在、自身の業務の協力者となってもらえるマンション管理士が2名ほどいます。特に、顧問契約については、自身の経験からも、問題が顕在化する前に先回りして専門家が助言指導することで、問題と向かい合う管理組合側の負担を減らし、素早い問題解決にも結び付く点で、非常に有用な契約と言え、マンション管理士としてデビューしてすぐに顧問契約というシステムを商品化した経緯があります。

もっとも、役員以外の組合員にとっては、マンション管理士が関与することで問題が顕在化しにくくなる分、マンション管理士が日常的にどのように管理組合の運営に関わっているのかも分かりにくいものです。そのため、私は、特に管理会社に全面的に管理を委託している顧問契約先マンションに対し、役員さんの1年間の活動の集大成の場となる通常総会にあたり、役員さんと協働した内容をA4一枚程度にまとめた顧問業務報告書を提出し、管理会社にお願いして総会資料に同封してもらったりしています。

マンション管理士から見た「良いマンション」とは

私が考える良いマンションとは、誰が役員になっても滞りなく運営され得るマンションであることに尽きます。執行機関である理事会という会議の運営なくして、管理はできないからです。特に顧問契約をしている場合、われわれが歴代役員の申し送り役となって管理・運営をサポートしていきますので、過度の負担なく役員になっていただけます。また、マンション管理士の存在を抜きにした場合、マンション管理にかかる費用と品質のバランス感覚に優れたマンションは、得てして良い管理・運営がされているとも言えるでしょう。

管理規約・使用細則の変更はASETUS(アセタス)にご相談ください

管理規約や使用細則を変更する場合は、その背景にマンション特有の課題や問題があるため、単に変更案を作成して総会に提案するだけで簡単に承認に至るものではなく、また、承認されたとしても、変更後のルールを円滑に機能させるのは難しいものです。
アセタスでは、背景にある課題や問題を把握・分析し、居住者・管理組合のことを考えた「管理規約・使用細則の変更案の作成」や「組合員に対する説明と総会決議までのサポート」などを通じて、マンション生活のクオリティの向上のお手伝いを行っております。是非ご相談ください。

当コラムは執筆時の法律・判例に基づいております、参考にいただく際は最新の法律・判例を確認頂きますよう、お願い致します。また、平易な表現により、一部の例外・解釈等を簡略化している場合がございます。正確には個々のマンションの管理規約等、区分所有法等をご参照ください。
多くの管理組合様をサポートした経験から最適なご提案をいたします。
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